COMPRAVENTA DE VIVIENDA CON PRESTAMO HIPOTECARIO.

Indice:

LIBRO PRIMERO

PRIMERA PARTE. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA

CAPITULO I. CARACTERIZACIÓN JURÍDICA DEL CONTRATO
I. Introducción. La vivienda. Precisiones conceptuales
II. Caracteres del contrato de compraventa de vivienda
III. La compraventa de vivienda y otras figuras jurídicas

A. Compraventa y permuta
B. Compraventa y dación en pago. Pago por cesión de bienes
C. "Leasing" inmobiliario
D. Venta "en garantía"
E. Acceso diferido a la propiedad
F. Enajenación forzosa por causa de utilidad pública
IV. Disciplina legal de la compraventa de vivienda

CAPITULO II. EL PROCESO FORMATIVO DE LA COMPRAVENTA
I. Conversaciones o tratos preliminares
II. La oferta
A. La oferta en la legislación protectora del consumidor (comprador)
B. La oferta en la legislación autonómica
III. Precontrato o contrato preliminar de venta. Promesa de comprar o vender
IV. La opción de compra
V. Perfeccionamiento y consumación de la compraventa

CAPITULO III. PROTECCIÓN DEL COMPRADOR DE VIVIENDA
I. Condiciones generales de la contratación y cláusulas contractuales abusivas
A. Disciplina general de las cláusulas abusivas
B. Las cláusulas abusivas en particular
C. Información registral

CAPITULO IV. SUJETOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
I. Capacidad de los contratantes
A. Personas físicas
B. Personas jurídicas
C. Prohibiciones de comprar
D. Prohibiciones (relativas) de vender
E. Las "prohibiciones de enajenar"
F. Compraventa a través de mandatario
G. Compraventa con intervención de mediador o corredor

CAPITULO V. ELEMENTO REAL DE LA COMPRAVENTA
I. La vivienda como objeto del contrato de compraventa. Requisitos que ha de reunir
A. Existencia real o posible. Referencia a la venta de vivienda futura
B. Determinación
C. Comercio lícito
D. Propiedad de la vivienda. Referencia a la venta de vivienda de ajena pertenencia
II. El precio. Requisitos
A. Precio verdadero o real
B. Precio cierto o determinado
C. Precio en dinero
D. Precio justo
E. El precio en la legislación protectora del consumidor
F. El precio en la legislación autonómica
G. Intervención de arras

CAPITULO VI. LA FORMA DE LA COMPRAVENTA
I. La exigencia de documento público. Alcance
A. Ventajas del documento público sobre el privado
B. La elección de Notario
C. La forma del contrato en la legislación protectora del consumidor

CAPITULO VII. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
I. Conservación de la vivienda
A. Los riesgos en la compraventa. Pérdida o deterioro de la vivienda
II. Entrega de la vivienda
A. Modalidades de entrega
1. Entrega real
2. Entrega instrumental
3. Entrega simbólica
B. Objeto de la entrega
1. Identidad e integridad de la vivienda
2. Cabida o superficie de la vivienda
3. Calidad de la vivienda
4. Frutos y accesorios
C. Exención de la obligación de entrega
III. Obligación de saneamiento
A. Saneamiento por evicción
B. Saneamiento por vicios ocultos
C. Vicios ruinógenos
IV. Otras obligaciones del vendedor
V. La doble venta de vivienda

CAPITULO VIII. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
I. Pago del precio
A. Posibilidad de suspender el pago del precio
B. Pago de intereses
II. Otras obligaciones del comprador

CAPITULO IX. LOS GASTOS EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA
I. Gastos de escrituración
II. Gastos de inscripción
III. Gastos de cancelación de gravámenes (hipotecas, condiciones resolutorias, etc.) previos
IV. Impuestos
V. Otros gastos
VI. Los gastos en la legislación protectora del consumidor
A. Gastos de preparación de la titulación
B. Gastos generales en el régimen de propiedad horizontal
C. Gastos derivados de errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos
D. Impuestos
E. Otros gastos

CAPITULO X. LA RESOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA
I. La resolución del contrato en general. Requisitos de la acción resolutoria
II. La resolución de la compraventa de vivienda
A. Incumplimiento del vendedor
B. Incumplimiento del comprador
1. El requerimiento resolutorio
III. La facultad resolutoria en la legislación protectora del consumidor
IV. El retracto como causa de resolución de la compraventa


SEGUNDA PARTE. COMPRAVENTA DE VIVIENDA CON PARTICULARIDADES

CAPITULO I. PARTICULARIDADES POR RAZÓN DE LOS SUJETOS DEL CONTRATO
I. Compraventa en "zonas de acceso restringido a la propiedad" por parte de extranjeros
II. Compraventa de vivienda afectada por la legislación de inversiones extranjeras en España
III. Compraventa de bienes inmuebles del Estado
IV. Compraventa de bienes inmuebles de las Entidades locales

CAPITULO II. PARTICULARIDADES POR RAZÓN DEL OBJETO
I. Compraventa de vivienda de ajena pertenencia
II. Compraventa de vivienda arrendada
A. Viviendas libres
B. Viviendas arrendadas por empresas en virtud de relación laboral
C. Viviendas patrimoniales
III. Compraventa de vivienda usufructuada
IV. Compraventa de vivienda en copropiedad (comunidad ordinaria)
V. Compraventa de vivienda en régimen de propiedad horizontal
VI. Compraventa de vivienda ganancial
VII. Compraventa de la "vivienda familiar"
VIII. Compraventa de vivienda hipotecada
A. Compraventa con asunción de la deuda garantizada
1. Asunción convencional de la deuda
2. Asunción legal de la deuda
3. Asunción judicial de la deuda
B. Compraventa con descuento o retención de la carga hipotecaria
1. Descuento del importe de la deuda hipotecaria
2. Retención de la carga hipotecaria
3. Efectos del descuento y de la retención
C. Compraventa con pacto de aplazamiento del pago de la parte del precio correspondiente a la hipoteca
D. Pago del precio por entero
E. Referencia a la "acción de devastación"
IX. Compraventa de vivienda embargada
X. Compraventa de vivienda en construcción o en proyecto
A. Caracterización del contrato
B. Cobertura legal y efectos
C. Garantías del comprador
1. Cumplimiento de la obligación de entrega.
2. Retraso en la entrega de la vivienda
3. Las entregas a cuenta
4. Previsiones de la legislación autonómica
XI. Compraventa de viviendas con protección oficial
A. Precio de venta
1. Viviendas promovidas al amparo de regímenes anteriores al del RD-Ley 31/1978, de 10 de noviembre, sobre política de vivienda.
2. Viviendas sociales
3. Viviendas acogidas al RD-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda
4. Viviendas incluidas en el Plan 2000 - 2005.
5. Legislación autonómica
6. Prohibición de sobreprecio o prima
7. Criterios jurisprudenciales
B. Cláusulas de inserción obligatoria en los contratos de
compraventa
C. Elevación a escritura pública. Honorarios de Notarios y Registradores
D. Uso y transmisión de la vivienda
E. Publicidad de la venta de viviendas

CAPITULO III. PARTICULARIDADES POR RAZÓN DE LOS PACTOS INCORPORADOS AL CONTRATO
I. Compraventa con pacto de retraer
II. Compraventa con precio aplazado
A. Garantías del pago del precio
1. Garantías personales
2. Garantías reales

La compraventa de vivienda con prestamo hipotecario. Doctrina, jurisprudencia y formularios. 2ª Edición. Adaptado a la Ley 14 / 2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, entre otras normas.

* Con un enfoque eminentemente práctico, se analiza meticulosamente el régimen jurídico del contrato de compraventa, en ésta su específica proyección, con particular atención a los aspectos relativos a la protección del comprador (cláusulas contractuales abusivas, información registral, elección de notario, etc.), así como la compraventa de vivienda con particularidades (de vivienda de ajena pertenencia, de viviendas arrendadas, de protección oficial, en copropiedad, en régimen de propiedad horizontal, gananciales, "vivienda familiar", hipotecadas, embargadas, etc.), y el análisis de los distintos Impuestos que que inciden en la compraventa, objeto de también minucioso estudio.

* examen de la compraventa con préstamo hipotecario, con especial atención a sus distintas modalidades ( préstamo a interés fijo, a interés variable, con cuota de amortización fija, mixto, etc.), al "tipo de referencia" y sus distintas modalidades ( Euribor, etc.), al "diferencial", al coste efectivo del préstamo (Tasa anual equivalente o TAE, gastos- de tasación, comisiones-).

* Los aspectos relativos a la formalización del préstamo hipotecario (folleto informativo, oferta vinculante, documento contractual, cláusulas financieras del contrato, intervención del Notario en el acto de otorgamiento, etc), prestándose particular atención a la normativa reguladora de la transparencia de las condiciones financieras del préstamo.

* La subrogación y modificación del préstamo hipotecario y su problemática, incluidos los aspectos fiscales, cierran la primera parte de este Libro, cuya segunda parte se dedica a la ejecución de la hipoteca (acciones del acreedor hipotecario y procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas con hipoteca), dedicándose la tercera parte a la tributación del préstamo garantizado con hipoteca (IVA, Transmisiones Patrimoniales).

* Anexos, en los que se recogen diversos formularios, normativa especial (incluidas Circulares del Banco de España) y una selección de resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre la materia estudiada.,